业务研讨

苏尚葵   福建挺秀律师事务所

【内容提要】 在代理申请执行人提起的执行案件中，当对被执行人的不动产采取拍卖处置措施时，案外人即凭以租抵债或一次性付清租赁期间租金的租赁合同向人民法院提出执行异议，要求带租约拍卖，确保案外人使用租赁场所至以租抵债租赁合同约定的到期日。一旦带租约拍卖，将导致拍卖成交价远低于市场价格，严重损害了申请执行人的合法权益。为此，有必要对以租赁抵债或一次性付清租赁期间租金租赁合同对抗执行的法律效力进行探讨。

【关健词】 以租抵债  真实性  执行  

【正文】

 龙岩市中级人民法院（以下简称“龙岩中院”）在执行中国某某银行股份有限公司龙岩新罗支行（以下称新罗支行）与被执行人福建省某节能照明有限公司（以下称节能公司）等人金融借款合同纠纷一案中，拟对被执行人节能公司提供的、作为抵押物的厂房、土地使用权进行司法拍卖前，案外人福建某某照明设备有限公司（以下简称“照明公司”）、福建省某某环保设备有限公司（以下简称“环保公司”）分别向龙岩中院提交各自与节能公司签订的一次性付清租金或以租抵债的《厂房租赁合同》（签订日期均为抵押权设立前）以及其他相关材料。龙岩中院认为案外人提供的《厂房租赁合同》符合租赁合同的形式要件，根据《中华人民共和国担保法解释》第六十五条“抵押人将已出租的财物抵押登记的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物受让人继续有效”的规定于2016年6月24日作出（2015）岩执行字第267号《带租赁拍卖通知书》，决定将对被执行人节能公司所有的厂房、土地进行带租赁拍卖，其中照明公司已以债抵租的形式将租金交至2028年5月4日，环保公司已以债抵租的形式将租金交至2018年12月31日。申请执行人新罗支行不服该执行措施，向龙岩中院提出执行异议，要求撤销《带租赁拍卖通知书》，请求撤销的理由：一是，被执行人节能公司申请借款时出具出租需征得贷款人书面同意，未提供贷款人已同意的证明材料；二是，案外人照明公司和环保公司提交的《厂房租赁合同》均不是在抵押权设立前已经存在的租赁关系，不是真实的。龙岩中院经召开听证会后，于2016年10月16日作出（2016）闽08执异14号《执行裁定书》，裁定：撤销（2015）岩执行字第267号《带租赁拍卖通知书》。案外人照明公司、环保公司不服该执行裁定均向福建省高级人民法院申请复议。福建省高级人民法院审查后，于2017年2月24日作出（2016）闽执复69号《执行裁定书》，裁定：驳回复议申请人照明公司、环保公司的复议申请。本执行案件中案外人以租金抵债的租赁合同对抗申请执行人对抵押物的执行，是当前租赁合同对抗抵押权的其中一种形式。作者通过对该案的代理，并结合其他案外人以租赁合同提出执行异议的处理，着重讨论如何对租赁合同进行法律审查。

 造成被执行人或者案外人频频以租赁合同对抗执行的主要法律依据是《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，正是基于前述法律和司法解释的规定，造成一部分被执行人与案外人串通虚构不真实的租赁合同，以达到阻止执行或者通过伪造租赁合同牟取不当利益，而法律对此对抗执行的行为缺乏严厉的惩戒措施，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”的规定，仅不予支持执行异议请求。为此，很有必要对案外人提交的租赁合同的审查进行讨论。笔者认为：可以从以下方面进行真伪审查。

 一、应当对租赁合同双方签订行为的真实性进行审查。

 1.1、审查签订租赁合同时双方是否具备相应的民事主体资格。在前述执行异议案中，案外人照明公司提交的租赁合同签订日期为“2011年12月19日”，而申请执行人经向工商行政管理局调取照明公司的注册登记材料显示：照明公司于2011年12月23日成立，也就是说，签订租赁合同时，照明公司尚未成立，因而不具备签订租赁合同的民事主体资格。

 1.2、租赁合同的签订日期是否倒签。

  1.2.1 由申请执行人提供设定抵押权时的相应材料证明租赁合同不可能在抵押权设立前。如：龙岩中院（2017）闽08执异77号《执行裁定书》中，申请执行人提供抵押权设立时的《抵押清单》，债务人在《抵押清单》中抵押财产状况中写明“未出租，未抵押”，据此，直接认定无法确定案外人提供的《租赁合同》是在抵押权设立前形成，进而撤销原作出的带租约拍卖执行措施。

  1.2.2 通过司法鉴定确认。正常情况下，被执行人发生债务纠纷前是不会制造虚假租赁合同的，一般在被执行人的财产被法院查封或者知道其不能清偿债务后，为了避免其抵押的财产被人民法院强制拍卖导致其无法从抵押财产中获取权益，而故意制作虚假租赁合同，其最为重要的特征就是将签订租赁合同的日期倒签在抵押权设立前。由于是否存在倒签问题，往往无法通过目测来确定，但可以通过文书司法鉴定予以解决。笔者通过检索司法鉴定机构，西南政法大学司法鉴定中心受理“文书制作时间鉴定”，包括：(1) 圆珠笔字迹、复写纸字迹形成相对时间鉴定；（2）各种印油、印泥印文、手印形成相对时间鉴定；（3）蓝墨水钢笔字迹形成相对时间鉴定；（4）签字笔字迹形成相对时间鉴定；（5）文书制作形成时间的综合鉴定。文书司法鉴定必须要有与租赁合同相应字迹的对照鉴定材料，方可进行，这可以以签写抵押合同、债权债务形成文件作为参照文本。

 1.3多份租赁合同中，审查各租赁合同租赁场所是否重叠。

 在执行案件中，被执行人为企业法人，执行标的为占地面积大的厂房、土地使用权时，经常遇到多个案外承租人同时提出执行异议，要求带租拍卖，并提供了多份的租赁合同。此时，对各《租赁合同》中的租赁场所是否存在重叠情况，就显得十分重要。如果是真实的租赁合同，双方对租赁合同的四到范围是清楚、明确的，往往不可能存在租赁场所与其他租赁合同重叠的现象，而事后补签、用于对抗执行的租赁合同往往出于双方没有真实的履行目的，会出现多份租赁合同间存在重叠现象。

 1.4 不合理租金的审查。

 应当对租赁合同所约定的租金是否合理进行审查。用于对抗执行租赁合同所约定的租金往往低于同期同地段、相同或者相类似场所的市场租金。通过租金标准的对比，可以确认案外人与抵押人签订的租赁合同租金是否属低价出租，一旦符合低价租赁的情形，即可以根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款的规定不支持案外人的请求。

 二、对租赁合同履行情况的审查

 2.1、对于租金一次性支付的租赁合同审查。

 案外人提供的虚假租赁合同另一重要体现为租赁期间长，而且租赁期内的租金一次性支付。正常租赁合同是极少数承租人会大额支付租金的！这样一次性支付租金除非承租人承租的用途是用于长期投资的项目（如林森木种植），否则，不符合正常生活常理，属于非正常租赁。应当着重从以下方面进行审查：

 2.1 审查承租人支付租金的凭证。

 案外人为了证明其已履行支付租金的事实，往往会提供（法院一般也会要求异议人）支付租金的凭证。在实际中，基于租赁合同不是真实的，案外人提供的支付凭证往往并不是由承租人支付给出租人的付款凭证！而是由非租赁合同的当事人之间的付款凭证。如：龙岩中院（2017）闽08执异77号《执行裁定书》中，《厂房租赁合同》中的出租人为“龙岩某某制品有限公司”，承租人为“梁某某”，案外人梁某某提出执行异议，并提供梁某某转给黄某某的200万元交易记录，但未提供具体交易项的性质、黄某某与龙岩某某制品有限公司之间的关系；案外人志腾公司未提供已支付租金的凭证，据此，龙岩中院不支持梁某某和志腾公司的异议申请。

 2.2 审查承租人支付租金来源和收款人的资金去向。

 对于承租人提供由其将大额租金直接支付给出租人的情况，申请执行人应当向人民法院申请调查令或者直接申请法院调取相关材料，调查对所谓的租金是否形成一个封闭的资金流，如果资金回归到原点，则可以证明租赁合同中约定的租金并未真正履行。

 2.3 租赁物的占有审查

 租赁合同属于实践性合同。出租人将租赁场所移交给承租人，并由承租人占有、使用，是租赁合同的必要件。如果租赁场所没有交付给承租人，仍然由出租人或者出租人的实际控制人使用的，那么该租赁合同可以认定为不是真实的租赁关系。

 三、抵押权人如何避免债务人以租抵债的风险防范

 基于执行程序中，案外人或者债务人以租抵债或一次性支付长期租金将导致抵押权人的合法权益受损，如何避免此类现象的发生，抵押权人在设定抵押权时可以通过以下方式加予防范：

 3.1 要求抵押人向抵押权人出具《抵押物未出租声明》，声明：在抵押权设定前未经抵押权人的书面同意保证不将抵押物对外出租，此声明作为设置抵押权的前提条件。通过声明的方式可以确保抵押权设置前，抵押人的意思表示是抵押权未出租。

 3.2 抵押权人亲临租赁场所，并现场进行摄像，将现场使用的情况通过摄像的方式予以固定，从而确定租赁场所当时的实际使用人、使用情况、是否出租，以避免日后租赁合同的倒签发生。

 3.3 抵押权人应在抵押期间不定期前往租赁场所，对租赁场所的使用情况进行核实。发现使用人不同时或者存在出租情况时，应当及时取得第一手相关租赁场所是否出租的相关材料。

苏尚葵，福建挺秀律师事务所律师，工作地址：福建省龙岩市新罗区西安南路莲花大厦六楼福建挺秀律师事务所；邮编：364000；电话：13600984271；邮箱：13600984721@163.com。